Evaluation & Estimation

Valeurs vénales immobilières

Nos experts évaluent la valeur vénale de tous types d’immeubles, bâtis ou non bâtis, à usage d’habitation, commercial, professionnel ou du domaine publique.

Ils prennent en compte les caractéristiques du bien, sa localisation et l’état des marchés immobiliers.

Valeurs locatives

La valeur locative d’un bien immobilier est le montant que le propriétaire peut percevoir en le louant. Elle dépend de la situation géographique, de la catégorie du bien et de l’état du marché locatif et de la situation juridique retenue.

Elle est utilisée pour calculer les impôts locaux et peut servir de référence en cas de litige entre le propriétaire et le locataire, pour un accord amiable ou contentieux.

Nos estimations en valeur locative portent sur les locaux à usage d’habitation, de bureaux, d’activités et les locaux à usage spécifique.

Méthode par comparaison

La méthode par comparaison consiste à déterminer la valeur d’un bien en fonction des prix de vente de biens similaires.

Cette méthode est la plus fiable, mais nécessite une bonne connaissance des marchés immobiliers.

Méthode par capitalisation des revenus

La méthode par capitalisation des revenus consiste à déterminer la valeur d’un bien en fonction de son revenu locatif ou potentiel.
La valeur du bien est égale au revenu locatif ou potentiel multiplié par le taux de rendement du marché.
Le taux de rendement est estimé par comparaison au marché.
Il convient de décompter de la valeur capitalisée les montants de mise en conformité, de grosses réparations ou des travaux d’investissement.

Méthode par le discounted cash-flow (dcf)

La méthode par le Discounted Cash-Flow (DCF) consiste à actualiser les flux de trésorerie, réels ou futurs d’un bien immobilier pour en calculer la valeur.
Cette méthode permet d’apprécier la valeur d’un immeuble sur une période donnée à partir de ses flux futurs de revenus nets.
L’évaluateur projette les flux de trésorerie futurs, puis les actualisent au moyen d’un taux d’actualisation, observé, pour en déterminer la valeur vénale.

Méthode par le bilan promoteur ou charge foncière

La méthode par le bilan promoteur consiste à déterminer la valeur d’un terrain ou d’un immeuble en développement ou en redéveloppement, en reconstituant les coûts de l’opération immobiliére, en les retranchant du prix total de vente prévisionnel.

Cette méthode est couramment utilisée pour estimer la valeur marchande de terrains à bâtir en milieu urbanisé.

Le calcul de la valeur du bien se fait de la manière suivante :

Valeur du bien = Prix de vente prévisionnel - (Coûts de construction + Frais divers + Marge)

Méthode des ratios professionnels : la méthode hôtelière

La méthode hôtelière consiste à déterminer la valeur d’un hôtel ou d’un autre immeuble monovalent, en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires ou de la marge brute de l’activité économique étudiée, observée chez les professionnels.

Cette méthode est utilisée pour estimer la valeur des hôtels et des autres biens à caractère spécifique pour un unique usage.

Le calcul de la valeur du bien se fait de la manière suivante :

Valeur du bien = Taux d’effort * Chiffre d’affaires ou Marge brute

Méthode sol et construction

La méthode sol et construction consiste à évaluer séparément le terrain et les constructions.

Le terrain est évalué par la méthode par comparaison.

Les constructions sont évaluées par la méthode par le coût de remplacement.

Cette méthode est utilisée pour les biens spécifiques et exceptionnels à des fins comptables et fiscales.

Évaluation d’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction est une compensation versée au locataire par le propriétaire en cas de non-renouvellement du bail afin de libérer les lieux.

Son montant comprend la valeur du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation.

Le montant de l’indemnité est calculé en fonction de la situation économique du locataire et de la valeur du droit au bail du local ou de la boutique.

Méthodologie spécifique : baux emphytéotiques

L’emphytéose est un contrat qui confère au preneur la jouissance et la possession d’un immeuble pendant une durée plus longue qu’une location courante ne pouvant pas dépasser 99 ans.

La valeur du droit au bail emphytéotique est estimée du point de vue du bailleur et ou du preneur, en tenant compte de la redevance, de la valeur résiduelle des constructions et de la durée restante au contrat.

La redevance peut être estimée par la méthode de l’apport net ou du partage de l’économie de loyer.